Ekspert: “Fond vəsaitlərinin ölkə iqtisadiyyatına yatırılmasından daha yüksək gəlir əldə etmək olar, nəinki...”
Azərbaycan Respublikası Dövlət Neft Fondunun daşınmaz əmlaka investisiyalarından gəlirlilik aşağıdır. Bu fikir Hesablama Palatasının fondun 2022-ci ildəki büdcə layihəsinə dair rəyində əksini tapıb. Palatanın qeyd etdiyinə görə, fondun daşınmaz əmlak alt portfelinin ilin əvvəli ilə müqayisədə həcmində cuzi azalma müşahidə edilib. Bu ilin 9 ayı ərzində bu portfel üzrə gəlirlilik göstəricisi 5,76 faiz təşkil etsə də, portfelin strukturuna daxil olan “birbaşa investisiyalar” üzrə mənfi gəlirlilik qeydə alınıb.
Daşınmaz əmlak portfelinin birbaşa investisiyalar alt bölməsində mənfi gəlirliliyə səbəb kimi Londonda yerləşən daşınmaz əmlakın 2018-ci ildən başlayan və hal-hazırda da davam edən təmir işləri və əmlakda icarəçinin olmaması ilə əlaqələndirilib. Ümumilikdə Neft Fondunun daşınmaz əmlak komplekslərinə investisiyaların ümumi miqdarı 2 milyard 658,1 milyon dollar təşkil edir. Fond London şəhərinin West End səmtində, Seynt Ceyms 78 ünvanında yerləşən dəyəri 133,75 milyon funt sterlinq təşkil edən ofis kompleksinə, Moskva şəhərinin biznes mərkəzi “Tverskaya 16" ünvanında yerləşən və dəyəri 3 038,1 milyon Rusiya rublu təşkil edən ”Qalereya Aktyor" ofis-ticarət mərkəzinə, Paris şəhərinin Vendom meydanı 8 ünvanında yerləşən, dəyəri 180,3 milyon avro təşkil edən daşınmaz əmlak kompleksinə və Tokio şəhərində yerləşən və dəyəri 56,742 milyard yapon yeni təşkil edən ticarət mərkəzinə investisiya yatırıb. Bundan əlavə daşınmaz əmlak portfelinə “PGIM”, “AXA Investment Management”, “PAG”, “E-Shang Redwood”, “Gaw Capital”, “Blackstone”, “BlackRock”, “Walton Street”, “Ares”, “GreenOak”, “Starwood”, “Angelo, Gordon & CO” və “FLE SICAV-FIS” tərəfindən idarə olunan fond investisiyaları; “PGIM”, “Walton Street”, “Gaw Capital”, “Blackstone”, “KIC” və “AroundTown” ilə birlikdə müştərək investisiyalar daxil olub.
Onu da qeyd edək ki, Neft Fondunun Londondakı əmlakından əlavə, Avropanın digər ən böyük şəhəri olan Parisdəki əmlakı da aşağı gəlirliliyə malikdir. Belə ki, Parisdə yerləşən əmlakdan bu ilin 9 ayında məzənnə dəyişikliyi nəzərə almadan gəlirlilik 1,93 faiz, yaxud 4 milyon 199 min 744 dollar təşkil edib. Məzənnə dəyişikliyi nəzərə alındıqda isə bu əmlakdan gəlirlilik mənfi -3.76 faizdir.
Neft Fondu Londonda ofis binasını 2012-ci ildə əldə edib. Fondun illik hesabatından aydın olur ki, 78 Saint James ünvanında yerləşən binanı “Unit Tresti” idarə edir. Unit Tresti 22 noyabr 2012-ci ildə Trest sənədinin müddəasına uyğun olaraq təsis edilib. SOFAZ RE Limited, SOFAZ RE UK L.P. müəssisəsinin əsas partnyoru olaraq, Unit Trestində 99 faizlik iştirak payına malikdir. SOFAZ RE Min Limited Unit Trestində 1 faizlik iştirak payına malikdir. SOFAZ RE Limited, SOFAZ RE UK L.P. və SOFAZ RE Min Limited müəssisələrinin yekun mülkiyyətçisi Azərbaycan Dövlət Neft Fondudur. Unit Tresti Böyük Britaniyada yerləşən daşınmaz əmlaka investisiya yatırımları həyata keçirir və 78 Saint James ünvanında yerləşən ofis kompleksinə sahibdir. Unit Trestin təsis edildiyi, rezident olduğu və daim yerləşdiyi yer Cersi, Kanal adalarıdır.
10,989 milyard manat nağd pul banklardan kənardadır » Sfera.az Azərbaycanda özəl xəbərlər, araşdırmalar, təhlillər və müsahibələrin tək ünvanı
2018-ci il ərzində Unit Tresti ofis kompleksindən fond 93 milyon 978 min manat (2017: 21 milyon 419 min manat) məbləğində icarə gəliri əldə edib. Amma həmin ildən başlayan təmir işlərinə görə 2018-ci ilin yekununda bu bina üzrə fond 72 milyon 681 min manat məbləğində zərərlə üzləşib.
2019-cu il ərzində Unit Tresti ofis kompleksinin yenidən qurulması ilə əlaqədar olaraq icarə gəliri əldə edilməyib, əksinə 19 milyon 689 min manat zərər qeydə alınıb. Təkcə bu ilin 9 ayında Londondakı əmlakın təmirinə 22,276,707 funtsterlinq və ya 30,921,126 dollar sərf olunub.
Göründüyü kimi, Neft Fondu London və Paris kimi yalnız Avropanın deyil, dünyanın ən böyük biznes, maliyyə və turizm mərkəzlərindən olan şəhərlərdəki daşınmaz əmlaklarından gəlir, demək olar ki, əldə etmir. Bu, nədən irəli gəlir: alınan binalar uğursuz yerdədir, yoxsa idarəetmə problemlidir? Londonda alınan bina cəmi 6 ildən sonra 4 ildir davam edəcək qədər əsaslı təmirə dayanacaq haldaydısa, onun əldə olunması zamanı bu amil niyə nəzərə alınmayıb?
Böyük Britaniyada daşınmaz əmlak bazarında çalışan konsaltinq mərkəzlərinin hesabatlarından aydın olur ki, Londonda son illərdə daşınmaz əmlaka tələblərdə kəskin dəyişiklik yaranıb. Bu dəyişiklik daha çox qlobal iqlim dəyişikliyinə qarşı mübarizə, yaşıl keçid prosesi ilə bağlıdır. Belə ki, yeni və bərpa olunan enerjidən istifadəyə uyğun inşa olunan yeni binalara maraq çox sürətlə artır, köhnə və belə infrastruktura malik olmayanlara isə əksinə, azalır. Bu trend yalnız Londonun yaşayış mənzili bazarında deyil, kommersiya obyektləri, o cümlədən ofis və ticarət mərkəzləri üçün də eynidir.
Bu ilin sentyabrına qədər Britaniya daşınmaz əmlak bazarında pandemiyanın yaratdığı durğunluq demək olar ki, tamamən aradan qalxıb. Məsələn, yaşayış sahələrinin qiyməti avqust ayında iyula nisbətən 2,9 faiz bahalaşıb, illik artım isə 10,6 faiz təşkil edib.
CBRE agentliyinin hesablamalarına görə, pandemiyanın məhdudiyyətləri tamamilə aradan qalxdıqdan sonra investorlar Londonun daşınmaz əmlak bazarının ofis-ticarət mərkəzi seqmentinə 45 milyard funt sterlinq yatırmağa hazırdırlar. Britaniya paytaxtında yeni və müasir tələblərə cavab verən infrastruktura malik ofis binalarında tələbat artıq pandemiyadan əvvəlki dövrdəki səviyyəyə çatıb. Belə ofis binalarının qiyməti də 2019-cu ildəki həddi keçməkdədir. Lakin eyni fikirləri ikinci əl ofis bazarı barədə söyləmək mümkün deyil: köhnə binalardakı ofislərə tələbat getdikcə azalır. Buna görə də belə binaların sahibləri ya onlarda ciddi təmir işləri aparıb infrastrukturu yeni tələblərə uyğunlaşdırmalı, ya da əmlakı satmalı olurlar. Hələlik belə təmirdən çıxan ofislərə də maraq azdır.
CBRE-nin məlumatına əsasən, Londonda ofis binaları üzrə gəlirlilik 4,2 faiz, digər əsas Avropa şəhərlərində isə 3,5 faiz təşkil edir. Məsələn, Parisdə hazırda bu göstərici 2,75 faizdir və azalma tendensiyası davam edir.
UNEC – Azərbaycan Dövlət İqtisad Universiteti — Məmmədov Elşad Yaqub oğlu
Elşad Məmmədov
İqtisadçı-alim Elşad Məmmədovun “Yeni Müsavat”a dediyinə görə, Neft Fondunun vəsaitlərinin Azərbaycan daxilində, yerli iqtisadiyyata yatırılmasından daha çox gəlir əldə oluna bilər: “Hesab edirəm ki, Neft Fondunun daha çox Azərbaycan iqtisadiyyatına kapital qoymasına ehtiyac var. Bu, həm ölkədəki pul kütləsinin azlığı ilə bağlıdır, həm investisiya çatışmazlığı ilə bağlıdır. Eyni zamanda dünya iqtisadiyyatındakı qeyri-müəyyənlik xüsusilə qiymətli kağızlar bazarında böyük risklər formalaşdırmaqdadır. Bu şəraitdə düşünürəm ki, daşınmaz əmlaka yatırılmış vəsaitlər az gəlir gətirsə belə, qiymətli kağızlar bazarı qədər böyük risklərlə üz-üzə olmadığına görə daha etibarlı hesab oluna bilər. Yəni daşınmaz əmlak qiymətli kağızlardan daha az risklidir”.
Ekspert qeyd edir ki, Neft Fondunun ən etibarlı yatırımı qızıla edilən yatırımdır: “Qızıla qoyulan investisiyalar, bir növ, Azərbaycan iqtisadiyyatına yatırılan investisiya da hesab oluna bilər. Çünki son illərdə alınan qızılın mühüm hissəsi Azərbaycanın özündə istehsal olunan məhsuldur. Digər tərəfdən, qızıl iqtisadi qeyri-müəyyənliklər dövründə ən etibarlı yatırım funksiyasını hələ də qoruyub-saxlayır. Düşünürəm ki, ölkədə iqtisadi canlanmanı təmin etmək, məşğulluq səviyyəsini artırmaq, qeyri-neft sektorunun real inkişafını təmin etmək üçün Neft Fondu vəsaitlərinin bir hissəsinin daxili iqtisadiyyata investisiya edilməsinə böyük ehtiyac var. Fondun investisiya siyasətini hazırlayanların bu amili nəzərə alması çox vacibdir”.
